HÄNDELSER UNDER KVARTALET OKTOBER – DECEMBER 2022 

• ALM Equity frånträdde 23 projekt till Aros Bostad, i enlighet med det avtal som tecknades den 15 augusti. Resterade projekt övergår när de avtalsmässiga förutsättningarna infaller och ALM Equity erhåller ersättning för dessa. Joakim Alm valdes in som styrelseledamot i Aros Bostad och ALM Equitys ägarandel i bolaget uppgår per årsskiftet till 23 procent och innehar konvertibler som efter konvertering ökar ägarandelen till 30 procent.
• ALM Equity tillfördes cirka 30 Mkr genom teckning av aktier inom ramen för optionsprogram 2017/2022. Aktiekapitalet ökade med cirka 0,85 Mkr och antalet stamaktier med 85 090 vilket medförde en utspädning om cirka 0,3 procent.
• ALM Equity gör en ej kassaflödespåverkande nedskrivning av innehavet i Svenska Nyttobostäder AB (publ) med 810 Mkr vilket innebär en totalt nedjustering om 1 499 Mkr för året. Bakomliggande faktorer är det förändrade omvärldsläget som medför högre kostnader, ökade avkastningskrav och tuffare finansieringsvillkor.
• Intressebolaget Klövern AB visar ett negativt resultat drivet av ej kassaflödespåverkande nedskrivningar av tillgångar i årsbokslutet om 1 470 Mkr vilket medför att ALM Equitys resultatandel från intressebolaget får en negativ resultateffekt om 684 Mkr för kvartalet.

HÄNDELSER EFTER KVARTALET SLUT

• ALM Equity initierar förändring av Svenska Nyttobostäders kapitalstruktur och finansieringsmodell. Förslaget innebär en omvandling av befintliga preferensaktier till stamaktier samt förändrade villkor för kommande leveranser av fastigheter, innebärande bland annat att investerarnas tillskott för kommande fastigheter sker i form av stamaktier i stället för preferensaktier. Styrelsen i Svenska Nyttobostäder ställer sig positiva till upplägget, nästa steg är att de sammansätter ett fullständigt beslutsunderlag och kallar till en extra bolagsstämma för beslut om genomförande.
• Styrelsen föreslår 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. Vidare föreslås att ingen utdelning utgår till stamaktieägarna.

Koncernens nyckeltal

* justerat substansvärde baseras på faktiskt substansvärde justerat för bedömt marknadsvärde på ALM Equitys innehav, definition sidan 26.

VD HAR ORDET

Sten i växellådan
Alla känner vid det här laget till att 2022 blev ett förfärligt år på flera sätt. Det startade dock med euforisk optimism och kapitalet flödade. Fastighetssektorn njöt av all-time-high-värderingar och all-time-low-yielder. Sen hände allt. Men jag ska undvika att vara branschpapegoja och repetera vad många redan har sagt. Givetvis har våra verksamheter påverkats och vi har fått visa att vi är kreativa även när allt inte är solsken.

Vi blev storägare i Aros Bostad
Under andra kvartalet tecknade vi avsiktsförklaring med Aros Bostad och skapade en av Storstockholms största bostadsutvecklare genom att vi sålde in en projektportfölj om cirka 1 500 byggrätter mot betalning i aktier. I oktober blev vi formellt Aros Bostads största ägare i samband med att de tillträdde portföljen. Marknaden för bostadsutvecklingsprojekt har under 2022 successivt blivit utmanande i takt med stigande räntor och en dyster utveckling för hushållen. Aros Bostad agerade därför föredömligt förutseende med hyresrättsförsäljningen av 878 bostäder, motsvarande ett värde på 3,6 Mdkr, i juni. Det innebär att de har säkrat upp en del av framtida leveranser till attraktiva prisnivåer.

Uppbyggandet av Klövern anpassas
Under våren blev affären klar med Corem och det nya fastighetsförvaltningsbolaget Klövern skapades. Under sommaren förbereddes byggstart av ett hundratal bostäder men i takt med att marknaden försämrades under hösten har aktivitetsnivån minskat. Klövern har den stora fördelen att de kan anpassa takten med en, i stort sett, obelånad portfölj som möjliggör att de kan avvakta med att bygga tills rimliga yieldnivåer finns. Vi har fått pausa ambitionen att börsnotera Klövern då förutsättningarna på aktiemarknaden inte har funnits till följd av bistrare börsklimat det senaste året. Nu brukar vi inte sitta still i båten och vänta utan ser givetvis på tänkbara alternativ framåt.

Omstrukturering i Svenska Nyttobostäder
När vi la grunden till Nyttobostäder skapade vi en förutsägbar leverans och finansieringsmodell av fastigheterna där projektutvecklingsrisken lades utanför bolaget. Nyttobostäder fick ett fastpris på de avtalade fastigheterna samtidigt som investerarna stod för utvecklingsrisken och åtog sig att få betalning i nyemitterade preferensaktier. Med en kollapsad kapitalmarknad och ett helt nytt ränteläge såg vi att modellen inte var finansiellt hållbar. ALM Equity är både huvudägare och leverantör till Nyttobostäder, vi tog därför initiativ till att omstrukturera finansieringen i bolaget. Ett förslag har lagts fram till Nyttobostäders styrelse och givet att besluten tas av bolagsstämman kommer de få en väsentligt starkare kapitalbas där 3,3 Mdkr i preferensaktier konverteras till stamaktier och belastningen att löpande dela ut cirka 165 Mkr i preferensavkastning försvinner. Nyttobostäder kommer samtidigt att ta över projektutvecklingen av framtida fastigheter och behöver bygga upp en organisation för att hantera denna tillkommande verksamhet. Tillsättandet av Fredrik Arpe som ny tillförordnad VD var ett led i det.

Friare roll för 2xA Entreprenad
För tillfället pågår full aktivitet med leveranser av pågående projekt till Nyttobostäder och Aros Bostad. 2xA Entreprenad står likt många andra i samma bransch inför en tuffare tid när brist på insatsvaror och en trögare kapitalmarknad medför framskjutna upphandlingar och produktioner. Bolaget har samtidigt på kort tid gått från endast haft en intern kund till i stort endast ha externa kunder. Det kan initialt upplevas som en utmaning, samtidigt ger det friheter för 2xA Entreprenad att anpassa verksamheten och prisbilden. Alla mynt har två sidor och detta kan ge bolaget ökade möjligheter.

Värdering av tillgångar
Det kan kännas dystert när räkenskaper stängs för året tyngda av nedjusterade tillgångsvärden till följd av ett läge där osäkerhet sätter marknaden i gungning. Jag kvarstår vid åsikten att våra tillgångar är av fundamentalt god kvalitet och kommer att öka i värde när läget stabiliserar sig. Det känns rätt att inte blunda för det rådande läget och klamra oss fast vid gamla värdenivåer utan se det som en möjlighet att skapa bättre förutsättningar för att möta framtidens marknad.

Dimmorna skingras under 2023
Nej, jag är inte förvånad. Sverige har haft en uppåtgående fastighetsmarknad i över 12 år med en liten tillfällig dipp 2017, då ALM Equity visade att vi snabbt kunde anpassa oss efter nya förutsättningar. Ukraina-kriget har givetvis varit en viktig del i att 2022 blev ett riktigt stökigt år men vi trampade alla in i det i bästa Joakim von Anka-stil. När vi ser obligationer handlas över 10-procentsnivån så är det mer ett tecken på en stor osäkerhet än verklig brist på kapital. Vi kommer helt säkert inte komma tillbaka till tidigare räntenivåer men när dimmorna skingras under 2023 kommer folk kunna räkna på sina kalkyler igen. Och då kommer kapitalmarknaden åter att börja fungera och projekt kommer att hitta finansiering på högre, men stabilare, yieldnivåer. För den kreative och lösningsorienterade uppstår möjligheter att både våga ta nya vägar och hantera de utmaningar läget skapar. Det ligger inte för mig att sitta still, vi kommer likt tidigare fortsätta att jobba aktivt med våra innehav framåt för att optimera strukturer och hitta nya möjligheter som skapar värde. Att det fastnar sten i växellådan innebär bara att man måste ta bort den, gasa vidare och anpassa sig efter framtidens möjligheter!
 

För mer information kontakta:
Joakim Alm, VD, tel +73 396 97 27
 

Rapporten finns tillgänglig på https: www.almequity.se/ir/rapporter-och-presentationer/
 

Offentliggörande:
Informationen är sådan som ALM Equity är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014) samt lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 22 februari kl:08:00